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 ゼミの時は森羅万象天地間、あらゆる事に関して質問していいよと言っています。そして、ありとあらゆる事を質問します。昨日のオンラインゼミ(https://bit.ly/3lMsgHn)では、祖父母の家を継ぐことに関して聞かれました。私は以下のように応えました。

 その家で住むか、住まないかをまず判断すること。住まないならば、売れるか、売れないかで判断すること。住まないで売れない家は負債です。なにしろ建物の固定資産税は年数によって減額されますが、27年以降は減額されません。使わないから更地にすると、土地の固定資産税が6倍になります(だから廃墟のような家が残るのです)。使わないのにお金がかかる、処分したくても処分できない。まさに負債です。相続を放棄すべき物件です。

 最近、家に関する拘りを書きましたが、土地に関しての拘りをその方に述べました。

 私が拘ったのは2つです。

 第一に災害に強いこと。

 第二に車がなくても生活出来ること。

 私の生まれ故郷は東京で、墓もそこにあります。退職後も講演をすると思いますので、東京への交通の便がいいところです。従って、関東圏となります。関東圏の中で災害に強いのは群馬、栃木、埼玉北部です。理由は海岸から離れているため、津波の心配がない。プレートから離れているので、相対的に地震の危険性がない。台風は上陸すると急激に弱くなります。

 そこで、埼玉北部、群馬・栃木南部に絞りました。

 都心の東側にも、西側にも直通で行けることから、久喜市を選びました。以前は小山市を考えたのですが、立て続けに水害があったので断念しました。

 そして、特急列車が止まるところに絞りました。交通の利便性もありますが、相対的に駅の廃止の危険性が低いからです。ダウンサイジングするこれから関東圏でも駅の廃止は考える必要があります。久喜駅の近くの駅近くの土地だと、半額近いのですが避けました。

 次に普段使いの施設が徒歩圏内であることです。具体的には大型スーパー、医院、郵便局、バス停(1時間当たり3,4便以上ある))です。

 また、土地の広さは、建てたい建物と一致する程度です。庭を持つと、その手入れが必要で、高齢者には酷です。

 そして、どんぴしゃりの土地を見付けました。

大型スーパー 400m(内部に内科、皮膚科、眼科、歯科が入っています)

内科医院 350

郵便局 350m

バス停 150m

ほっともっと 350m

久喜駅 1km

 そして、荒川、利根川の氾濫区域でない極限られた地域です。さらに地盤がいいので、土地改良費が不要です(これで100万円違います)。

 もちろん、このような土地ですから、相対的に高いです。しかし、リセールバリューが高い。夫婦が死んだ後、息子が土地のことで悩みません。

 というようなことを語った後、相続すべき土地の条件を勘案して判断することを進めました。

 私が30歳代で家を建てたなら、上記のようには考えなかったでしょう。結果として、車がある内は生活出来ても、車がなくなったら生活出来なくなる安い土地を広々と買って、寒暖の差の大きい家を建てたでしょう。昔は三世代、四世代が普通でした。しかし、今はそのような家庭は少ない。だから、近くのスーパーにタクシーで買い物をしている高齢者は少なくないです。

追伸 以上のことをよどみなく説明した後思いました。西川ゼミって何のゼミなんだろうと。そして、この一回のアドバイスで10年以上分のゼミ代の元は取れたなと。